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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~580 萬~~298 萬
參考單價：34.3 萬/坪
地址：新竹市香山區至善街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中華大學城哈佛區耶魯區伊莉諾區奧斯汀區
格局： 1房(室) 1廳 1衛
總坪數：8.689 坪 (不含車位面積)
主建物面積：5.142 坪
附屬建物面積：1.028 坪
共同使用：2.519 坪
土地面積：4.138 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：300 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：茄苳國小、育賢國中、中華大學
生活機能：生活家百貨生鮮超市
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 總價親民，入手門檻極低，僅約 298 萬元，適合預算有限的買方。 2. 租屋需求穩定，鄰近中華大學與新竹科學園區，潛在租客來源多元。 3. 管理費低廉，每月僅 300 元，持有成本相對較低。 4. 物業服務完善，提供代收包裹與垃圾集中處理，減少房東管理負擔。
劣勢	1. 屋齡已達 28 年，可能影響銀行貸款年限與額度，增加購屋資金壓力。 2. 建築型態為無電梯公寓，位於三樓，搬運家具或長期居住對體力較有挑戰。 3. 未附帶車位，在該區域需額外解決停車問題。 4. 坪數僅約 8.7 坪，格局單調，不適合作為長期家庭自住。
機會	1. 鄰近地區有新商圈（如弘道帝寶周邊）開發計畫，未來區域機能可能提升。 2. 投資回報率具吸引力，學生與上班族雙重客源可降低租戶空置風險。 3. 對於首購族而言，是進駐新竹科學園區通勤圈的入門選擇。
威脅	1. 老屋轉手流動性可能較新案為低，未來出售時競爭對手多。 2. 房屋隨屋齡增加，潛在的結構或管線老化維修風險。 3. 房地產市場景氣波動若影響租戶支付能力，將直接衝擊投資收益。 4. 若周邊新增供給過量，可能導致租金水漲船高壓力增大。

物件評論

這是一筆非常明確指向「投資」或「極限預算自住」的標的，是否值得購買取決於您的購屋目的。

若您是為了置產收租或進駐新竹科學園區通勤圈的首購族，此物件值得考慮。其主要優勢在於總價低、現金流負擔小，且周邊穩定的學生與上班族客源能確保出租率，對於想透過房地產開始累積資產的買家來說，是極佳的入門磚。

然而，若您追求居住舒適度或長期保值轉手性，則建議重新評估。28 年的屋齡與無電梯三樓的配置，限制了未來的流動性與自住的便利性；同時銀行貸款對老屋的限制也可能需要您準備較高的頭期款。綜合來看，這是一筆「性價比高但舒適度低」的投資型房產，適合理性計算回報率的買家，不建議追求居住品質的家庭購入。

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